Bay' Bithaman Ajil (BBA) pernah menjadi satu instrumen pembiayaan yang paling popular di bank-bank Islam di Malaysia untuk produk pembiayaan perumahan. Walau bagaimanapun, ia sering dikritik oleh ahli akademik bahawa BBA yang diamalkan bukanlah BBA sebenar di bawah prinsip BBA, namun sebaliknya ia adalah instrumen yang bercirikan Bay' al-Inah (jual dan beli balik) yang mana bertentangan dengan instrumen Islam yang sah. Di sini kita akan membincangkan dengan lebih tentang isu yang timbul pada pengaplikasian Bay' Bithaman Ajil dalam pembiayaan perumahan.
Bay' Bithaman Ajil (BBA)
Bank Negara Malaysia (BNM) mentakrifkan BBA sebagai jualan pembayaran tangguh di mana pembiaya membeli hartanah yang diminta oleh pelanggan dan kemudian menjual hartanah tersebut kepada pelanggan pada harga yang dipersetujui iaitu termasuk kenaikan harga (keuntungan) kepada bank. Harga jualan adalah tetap dan telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak, dan ia akan kekal dan tidak berubah sehingga akhir tempoh pembayaran. Pemilikan hartanah yang dibeli adalah di bawah tuntutan pembiaya dan akan dipindahkan milik kepada pelanggan selepas pembayaran penuh.
Bay' Bithaman Ajil (BBA) adalah instrumen yang sah sebagaimana yang disepakati oleh para ulama. Berdasarkan hadis yang diriwayatkan oleh 'Aisyah, daripada Sahih Bukhari yang bermaksud,
"Rasulullah SAW membeli biji-bijian makanan daripada seorang Yahudi secara hutang dan menggadaikan baju besinya kepadanya."
Di sini, Rasulullah SAW menunjukkan contoh transaksi jual beli yang mana barang tersebut diperoleh dan pembayarannya ditangguhkan ke tarikh yang akan datang. Rasulullah SAW menangguhkan pembayaran dengan memberikan baju besi baginda sebagai gadaian. Hadis ini menunjukkan bahawa pembayaran tangguh adalah dibenarkan dan oleh itu hadis ini telah menjadi sandaran ulama untuk sokongan mereka terhadap instrumen BBA.
Walau bagaimanapun, terdapat beberapa isu yan timbul mengenai pengaplikasian instrumen BBA sebagai produk pembiayaan perumahan. Di sini kami akan membincangkan beberapa isu yang telah timbul.
Isu Syariah dalam Bay' Bithaman Ajil (BBA)
Unsur Bay' al-Inah
Perdebatan mengenai BBA bukanlah perkara baru, ia telah bermula sejak ia mula diperkenalkan dalam industri perbankan. Walaupun ulama Islam telah bersepakat tentang keharusan untuk jual beli secara tangguh, namun tidak dapat dinafikan bahawa majoriti ulama Islam tidak menganggap BBA sebagai produk perbankan Islam kerana wujudnya unsur Bay' al-Inah.
Instrumen BBA dilihat hanya sebagai alat undang-undang (Hilah) yang digunakan untuk memintas larangan mengambil faedah. Para fuqaha, khususnya, telah mengecam penggunaan instrumen jualan untuk memudahkan apa yang sebenarnya pinjaman untuk wang. Ia bersamaan dengan Bay' al-Inah dalam Undang-undang Islam, yang mencetuskan isu dalam pematuhan Undang-undang Islam pertama dalam struktur pembiayaan berasaskan jualan Malaysia, pada pendapat mereka.
Menyerupai Pinjaman Konvensional
Bay' Bithaman Ajil (BBA) juga dikatakan menyerupai transaksi pinjaman konvensional kerana ia melibatkan amalan jual dan beli balik. Oleh sebab itu, produk BBA yang ditawarkan oleh perbankan dan institusi kewangan Islam dikatakan tidak menggambarkan BBA yang sebenar. Penggunaan dokumen seperti Perjanjian Pembelian Hartanah (PPA) dan Perjanjian Jualan Harta (PSA) didakwa hanya sebagai pelengkap semata-mata untuk memberi kesan kepada transaksi BBA.
Apabila pelanggan datang untuk menjual aset di bawah PPA, dia bukanlah pemilik sebenar aset atau barangan untuk dijual tersebut kerana pelanggan tersebut hanya membayar sebahagian daripada harga keseluruhan jumlah aset. Sebagai contoh, PSA memerlukan deposit 10% untuk dibayar kepada pemaju. Tujuan utama jualan dan beli balik di bawah PSA dan PPA adalah untuk mendapatkan tunai untuk membayar penjual. Bank hanya boleh bertindak sebagai pembiaya dalam kes ini, bukan sebagai penjual.
Isu Gharar atau Ketidakpastian
Selain itu, penggunaan instrumen BBA juga didakwa mengandungi unsur gharar atau ketidakpastian, contohnya, dalam kes pembelian hartanah dalam pembinaan berbanding pembelian hartanah siap. Isu gharar timbul kerana hartanah dalam pembiayaan tersebut akan dibina atau belum wujud.
Jual beli yang melibatkan perkara yang tidak wujud adalah dilarang, menurut satu hadis di mana Nabi Muhammad (SAW) melarang seseorang daripada menjual janin haiwan yang belum dilahirkan semasa ia masih dalam kandungan ibunya sedangkan ibunya bukan sebahagian daripada jualan.
Oleh itu, ini menjadikan kemudahan instrumen BBA diragui kerana pelaksanaan instrumen BBA untuk pembiayaan perumahan dalam pembinaan adalah tidak sah kerana status rumah, cagaran, pemilikan, pembeli, bank, dan pemaju yang tidak jelas boleh membawa kepada gharar.
Kesimpulan
Instrumen BBA telah mencetuskan pelbagai perdebatan di dunia Islam, baik dari segi penerimaan dan penolakan, khususnya di kalangan ahli akademik dan pemain industri. Disebabkan isu syariah berkaitan instrumen BBA, populariti instrumen BBA dalam produk pembiayaan telah berkurangan. Kini, instrumen Tawarruq digunakan oleh majoriti bank-bank dan institusi kewangan Islam bagi menggantikan instrumen BBA.